Čo je to kataster nehnuteľností?
Kataster nehnuteľností slúži na zápis katastrálnych území, pozemkov, stavieb spojených so zemou pevným základom, nebytových priestorov a iných práv k nehnuteľnostiam, vrátane držieb a vecných bremien a nájomných práv k pozemkom, ak ich doba trvania je viac ako 5 rokov. Kataster nehnuteľností však slúži aj ako informačný systém, ktorý slúži najmä na ochranu práv k nehnuteľnostiam, na daňové a poplatkové účely, na oceňovanie nehnuteľností, predovšetkým pozemkov, na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu a lesného pôdneho fondu, na tvorbu a ochranu životného prostredia, na ochranu nerastného bohatstva, na ochranu národných kultúrnych pamiatok a ostatných kultúrnych pamiatok, ako aj chránených území a prírodných výtvorov a budovanie ďalších informačných systémov o nehnuteľnostiach.
Nehnuteľnosti, ktoré sú významné z hľadiska obrany, vnútorného poriadku a bezpečnosti štátu, ako aj liečivé zdroje a zdroje pitnej vody a kultúrne pamiatky sa v katastri evidujú podľa osobitných predpisov.
Podľa osobitného predpisu sa evidujú aj poľnohospodárske a lesné pozemky, ktoré v skutočnosti neexistujú a sú zlúčené.
Obsahom katastra je geometrické a polohové určenie katastrálnych území a nehnuteľností, parcelné číslo, súpisné a orientačné číslo stavieb, výmery, druhy pozemkov, údaje o chránených druhoch nehnuteľností (hrady, zrúcaniny…), údaje o začlenení pozemkov do poľnohospodárskeho pôdneho fondu, údaje o BPEJ, údaje na daňové a poplatkové účely, údaje na ochranu životného prostredia, údaje pre informačné systémy o nehnuteľnostiach, údaje o právnych vzťahoch, údaje o vlastníkoch, údaje o PPBP, sídelné a nesídelné názvy.
Vklad práv k nehnuteľnostiam
Pri vklade práv k nehnuteľnostiam je prílohou k návrhu na vklad zmluva, na základe ktorej bude v dvoch vyhotoveniach zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra. Medzi ďalšie prílohy patrí:
- verejná listina alebo iná listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je zapísané v liste vlastníctva
- geometrický plán, ak je pozemok rozdeľovaný alebo zlučovaný, prípadne pri zriadení vecného bremena k pozemku
- identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva
- dohoda o splnomocnení v prípade, že účastník konania je zastupovaný splnomocnencom; ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje, podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený
- oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva zverejnenom na internetovej stránke úradu v papierovej podobe.
Záznam práv k nehnuteľnostiam
Na nový záznam práv k nehnuteľnostiam sú spôsobilé najčastejšie tieto návrhy spolu s verejnými a inými listinami:
- osvedčenie notára
- návrh v prípade, že ide o práva k cudzím veciam
- návrh s prílohou – právoplatný rozsudok o rozvode manželstva, prípadne rozsudok o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorí najneskôr do troch rokov po právoplatnosti uvedených rozsudkov neuzavreli dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva alebo ak v tejto lehote nepodali na súd návrh na vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva
- návrh s prílohou – doklad viažuci sa k vzniku, zmene alebo zániku práva prináležiacemu osobe; v prípade, že sa jedná o vecné právo viažuce sa na osobu
- návrh s písomným oznámením o uplynutí času, ak sa jedná o zánik záložného práva uplynutím času
- listina preukazujúca správu štátneho majetku
- rozsudok súdu v prípade, že vecné bremeno zanikne z dôvodu nepomeru medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného
- vyhlásenie manželov, že nehnuteľnosť, ktorá bola nadobudnutá počas trvania manželstva, je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, spolu s ich osvedčenými podpismi a sobášny list, ak je ako stavebník alebo vlastník evidovaný len jeden z manželov
- rozhodnutie o určení, zmene alebo zrušení súpisného čísla stavby
- rozhodnutie vyňatí lesných pozemkov alebo rozhodnutie o odňatí poľnohospodárskej pôdy pre nepoľnohospodársky účel
- schválený register obnovenej evidencie pozemkov ROEP
V prípade, že verejná alebo iná listina je spôsobilá na vykonanie záznamu, správa katastra vykoná záznam do katastra. Okresným úradom – katastrálny odbor, je vykonaný zápis záznamom do 60 dní od doručenia verejnej listiny alebo inej listiny, ktoré sú spôsobilé na záznam, potvrdzujúcich alebo osvedčujúcich vznik, zmenu alebo zánik práva k danej nehnuteľnosti.
Kataster nehnuteľností – zápis geometrického plánu
Ak už máte geodetom a správou katastra overený vyhotovený geometrický plán, je potrebné si tento geometrický plán nechať zapísať do katastra nehnuteľností. Pomerne často sa však stáva, že objednávateľ si geometrický plán odloží a považuje záležitosť za uzavretú, zmena v katastri tak následne nie je vyznačená. Dôležité je však pripomenúť, že samotný geometrický plán je iba technickým podkladom pre zmeny v katastri, samotný geometrický plán tak na túto zmenu nepostačuje. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán môžete používať na ďalšie úkony. To, aký postup a náležitosti zápisu sa budú ku geometrického plánu viazať, súvisí s účelom, na ktorý bol geometrický plán vyhotovený.
Nižšie uvádzame jednotlivé možnosti, ako do katastra nehnuteľností zapísať geometrický plán a zmeny v ňom vyznačené.
Geometrický plán na určenie vlastníckych práv
Pri určení vlastníckych práv sa v geometrickom pláne určia vlastnícke práva k pozemkom, na ktorých sú postavené nehnuteľnosti a stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva a je tak potrebné ich vysporiadať. Časti pôvodných pozemkov (parcely registra E), ktoré boli uvedené v doterajšom stave, sa v novom stave prevedú do registra C.
Medzi najčastejšie prípady patrí vysporiadanie a následný výkup častí pozemkov, kedy sa geometrický plán zapíše do katastra nehnuteľností vkladom. Katastrálnemu odboru tak následne treba doručiť Návrh na vklad. Prílohou k tomuto návrhu na vklad je zmluva (kúpna, darovacia…), ktorej súčasťou je geometrický plán.
Geometrický plán na rozdelenie pozemkov
Pôvodný pozemok sa geometrickým plánom sa rozdelí na viac pozemkov v novom stave.
Ak už rozdelené pozemky v novom stave zostávajú vo vlastníctve doterajšieho vlastníka, na zápis geometrického plánu stačí doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu.
V prípade, že pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci, alebo ak ide o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva a doterajší vlastníci rozdeľujú pôvodný pozemok na základe spoluvlastníckych podielov, geometrický plán je zapísaný do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru je potrebné doručiť Návrh na vklad. Prílohou návrhu na vklad je zmluva (kúpna, darovacia…), ktorej súčasťou je geometrický plán.
Geometrický plán na zlúčenie pozemkov
Geometrickým plánom sa môžu pozemky nielen rozdeľovať, geometrický plán môže aj zlučovať viacero pozemkov v doterajšom stave do jedného pozemku v novom stave.
A čo kataster nehnuteľností? Najčastejšie sa geometrický plán sa vyhotovuje v obvode jedného vlastníka a na zápis do katastra je potrebné katastrálnemu odboru doručiť Žiadosť o zápis geometrického plánu.
Geometrický plán na obnovu pôvodnej parcely
V tomto prípade je v geometrickom pláne pôvodný pozemok (parcela z pozemkovej knihy alebo registra E KN) buď celý, alebo iba časť z neho, prevedený do registra C KN s novým parcelným číslom. Ak v novom stave zostane vytvorená parcela registra C vo vlastníctve doterajšieho vlastníka, na zápis geometrického plánu stačí doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu.
Ak je nová parcela predmetom predaja, darovania a podobne, geometrický plán je do katastra nehnuteľností zapísaný vkladom, katastrálnemu odboru je potrebné doručiť Návrh na vklad. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva (kúpna, darovacia…), ktorej súčasťou je geometrický plán.
Geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby
Rozostavaná stavba je geodetom zameraná na pozemku a v geometrickom pláne ju následne geodet vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku a určí aj jej výmeru.
V tomto prípade sa jedná len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, na zápis geometrického plánu teda stačí katastrálnemu odboru doručiť Žiadosť o zápis rozostavanej stavby. Prílohou k žiadosti je aj právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok k rozostavanej stavbe.
Geometrický plán na zameranie stavby
Tak ako pri zameraní rozostavanej stavby, aj v tomto prípade geodet zameria stavbu na pozemku a v geometrickom pláne ju vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku a určí aj jej výmeru. Ak už stavba v doterajšom stave má pridelené parcelné číslo, vyznačená je iba zmena jej obvodu. Toto platí najmä v prípade prístavby k jestvujúcej stavbe.
Keďže v tomto prípade hovoríme len o zmene v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, na zápis geometrického plánu postačí doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis novej stavby do katastra (platí pre novostavby). Prílohou k žiadosti je aj právoplatné stavebné povolenie a rozhodnutie o určení súpisného čísla.
V prípade, že sa jedná o zápis stavby kolaudovanej pred rokom 1976, potrebné je použiť Žiadosť o zápis stavby do katastra (skolaudovanej pred 1.10. 1976). Prílohou k žiadosti je aj právoplatné stavebné povolenie a potvrdenie obce o tom, kedy bola stavba dokončená, kto bol jej stavebníkom a aké jej bolo pridelené súpisné číslo.
Geometrický plán na vyňatie z pôdneho fondu
Pri vyňatí pozemku z pôdneho fondu sa v geometrickom pláne oddelí časť z pôvodného pozemku (druh pozemku poľnohospodárska alebo lesná pôda) a v novom stave je tejto časti pozemku pridelené nové parcelné číslo a druh pozemku – ostatná pôda.
Keďže sa jedná len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu. Prílohou k žiadosti je aj platné rozhodnutie pozemkového úradu o vyňatí z pôdneho fondu.
Geometrický plán na vyznačenie vecného bremena
V geometrickom pláne sa vyznačuje rozsah vecného bremena.
V prípade, že vecné bremeno je predmetom zmluvy, geometrický plán je do katastra zapísaný ako príloha zmluvy a katastrálnemu odboru treba doručiť spolu zo zmluvou aj návrh na vklad.
Ak je vecné bremeno zriadené rozhodnutím súdu alebo iného štátneho orgánu, geometrický plán sa zapíše do katastra záznamom bez návrhu, prípadne na návrh vlastníka a inej oprávnenej osoby spolu s príslušnou listinou.
Niekoľko dôležitých pojmov, ktoré by ste mali poznať
Druhy pozemkov
- orná pôda
2. chmeľnice
3. vinice
4. záhrady
5. ovocné sady
6. trvalý trávnatý porast
7. lesné pozemky
8. vodné plochy
9. zastavané plochy
10. ostatné plochy
Geodetické práce
Geodetickými práce sú meračské práce, zaznamenávanie a následné spracovanie výsledkov merania, zobrazovacie práce a aktualizácia súboru geodetických informácií.
Hranica pozemku
Hranica pozemku je určená spojnicami ich lomových bodov. Za hranicu susedných pozemkov, ktorá je vymedzená vlastníckym právom, je považovaná hranica podľa skutočnej držby, ak ju vlastníci susedných pozemkov uznávajú a nie je medzi nimi sporná.
Katastrálna mapa
Katastrálna mapa je polohopisná mapa veľkej mierky zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sú katastrálnej mape zobrazované priemetom hraníc do zobrazovanej roviny a označované sú parcelnými číslami a značkami druhov pozemkov.
Katastrálne konanie
Katastrálne konanie je činnosť, pri ktorej sa zaznamenávajú právne vzťahy k nehnuteľnostiam, v katastrálnom operáte sa opravujú chyby a prešetrujú sa zmeny údajov katastra. Vykonáva sa aj revízia údajov katastra a obnovuje sa katastrálny operát.
Katastrálne územie
Pod pojmom Katastrálne územie sa rozumie územno-technická jednotka, ktorá je tvorená územím uzavretým a v katastri spoločne evidovaným súborom pozemkov.
Katastrálny operát
Katastrálny operát je súbor dokumentačných materiálov obsahujúcich údaje katastra z jedného katastrálneho územia. Tvorený je dokumentačnými materiálmi potrebnými na spravovanie katastra a obnovu katastrálneho operátu.
Lomový bod
Pod lomovým bodom rozumieme bod, v ktorom sa lomí hranica územnej správnej jednotky, hranica zastavaného územia obce, hranica katastrálneho územia, hranica vymedzená právom k nehnuteľnosti, hranica držby, hranica druhov pozemkov alebo rozhrania spôsobu využívania pozemkov.
Parcelné číslo
Číslo, ktorým sa označuje pozemok zobrazený na katastrálnej mape, na mape určeného operátu, alebo v geometrickom pláne, ktorý tak tvorí parcelu.
Parcela
Parcelou je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s vyznačením parcelného čísla. Jednoducho povedané, parcela je pozemok zobrazený na mape alebo v geometrickom pláne, kedy jeho zobrazeniu predchádza geometrické a polohové určenie.
ROEP
ROEP je skratka pre Register obnovenej evidencie pozemkov (skr. ROEP). Je to zápis pozemkov a vlastníckych práv k nim na list vlastníctva v katastri nehnuteľností. Takéto typy pozemkov boli do zápisu registra evidované iba v určenom operáte (napríklad v pozemkovej knihe) alebo v iných listinách.
List vlastníctva
List vlastníctva je doklad, ktorý obsahuje všetky verejné informácie o jednej parcele, teda informácie o vlastníkoch, rozmeroch a účele využívania. Navyše obsahuje aj informácie o obmedzení v nakladaní s nehnuteľnosťou, ktorými môžu byť napríklad hypotéka, povinnosť strpieť napr. obecný vodovod na pozemku… Viaceré nehnuteľnosti tých istých vlastníkov môžu byť zapísané na jednom liste vlastníctva.
Parcela registra C
Takto je označovaná parcela, ktorej hranice sú v teréne viditeľné a zobrazené na katastrálnej mape (to je hlavný rozdiel oproti parcelám registra E). Registrom C je pokrývané celé katastrálne územie, teda každý pozemok je obsiahnutý v nejakej CKN parcele.
Parcela registra E
Parcely registra E sa niekedy tiež označujú označujú ako združené pozemky alebo parcely určeného operátu.
Parcela registra E (EKN parcela) je taktiež zapísaná v katastri, jej hranice však nie sú v teréne viditeľné (na rozdiel od parciel registra C, ktorých hranice sú v teréne viditeľné). EKN parcely sa najčastejšie nachádzajú v extraviláne obce, ale nie je to pravidlo. Na rozdiel od CKN parciel nepokrývajú celé katastrálne územie.
Vzťahy k EKN parcelám sa vysporadúvajú registrom obnovenej evidencie pozemkov (ROEP).
Intravilán
Pod intravilánom sa myslí zastavané územie obce, ktoré tvorí jedno alebo viac priestorovo oddelených zastavaných území v katastrálnom území obce, resp. v súbore katastrálnych území, ktoré sú v správe obce.
Extravilán
Naopak, extravilán je pomenovanie pre vonkajšiu časť katastrálneho územia obce, t. j. územie ležiace mimo jej zastavanej a na zástavbu určenej časti (mimo intravilánu). Extravilán je tvorený najmä poľnohospodárskymi a lesnými pozemkami, prípadne vodnými plochami. Zahŕňať však môže aj rozptýlené sídla (umelé roztrúsené osady, samoty, chalupy atď.) alebo hospodárske stavby (mlyny, stodoly a podobne).